上海土拍新变化，房价地价走向何方？
双高双竞：创新土拍模式
“双高双竞”这一全新的土拍模式在上海土拍市场引起了广泛关注。所谓“双高双竞”，是指两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。这一模式既考虑到土地限价的放开，也强调了高品质或“好房子”建设的要求。
在第一轮竞高品质环节，将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。第一轮竞价则通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，并确定差异化的溢价空间。
随后的第二轮竞高品质，对“商品住宅装修标准”“公共服务设施和公共空间”“高端人才住房配建比例”等系列举措选择应用、顺次竞买。第二轮竞价以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
这种梯度竞争举措，最终实现了“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”的目标。在此次土拍中，曹家渡社区地块竞争激烈，但未触发第二轮竞高品质和价高者得阶段，这表明房企拿地趋于理性。
土拍规则多次调整
上海今年对土拍规则进行了多次调整。2021年实行的商品住宅用地出让限价竞价，溢价率上限为10%。但今年6月7日，取消了这一上限要求，成交地价由市场化竞价确定，并按价高者得的原则确定竞得人。对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
随着规则的调整，上海热门地块热度逐步提升。7月9日的第三批次商品住房用地出让中，杨浦区平凉社区地块和长白社区地块竞拍激烈。8月7日的第四轮土拍中，徐汇区斜土街道XH128D-07地块更是成为全国单价“地王”。
土拍热度的上升，对上海土地市场和楼市的信心产生了正向作用。国家统计局公布的数据显示，8月份上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%。
不再要求单个项目配建5%的保障房
今年以来，上海土拍不再要求单个项目配建5%的保障房。这一变化源于上海正在开展的保障房货币化配建试点。通过这一试点，将新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。
截至2024年7月底，上海已在保障性租赁住房建设筹措方面取得显著成果，累计建设筹措各类保障性租赁住房51.7万套（间）、供应32.3万套（间）。
上海土拍市场的这些变化，是对市场供求关系和保障房供需新变化的积极响应，有助于优化资源配置，推动房地产市场的健康发展。
相关问答
什么是双高双竞？
双高双竞是上海土拍的一种新模式，包括两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，旨在实现土地合理定价和高品质住房建设。
土拍规则调整带来了什么影响？
土拍规则调整使热门地块热度提升，对土地市场和楼市信心产生正向作用，上海新建商品住宅销售价格也有所变化。
为什么不再要求单个项目配建保障房？
因为上海开展了保障房货币化配建试点，探索保障房房源筹措新路径。
上海保障性租赁住房建设情况如何？
截至3万套（间）。
双高双竞模式如何确保高品质建设？
通过出让条件确定阶段的综合评估和会商机制，差异化确定高品质建设要求，并将其纳入土地出让合同进行全生命周期监管。
土拍规则调整对房企有何影响？
房企在拿地时有了更大的市场竞争空间，但也需要更加理性地评估土地价值和市场风险。