未来二十年，REITs会是绝佳投资选择吗

REITs的购买方式

REITs的购买方式主要包括首次募集时的认购和日常交易中的申购。在首次募集时，对于公众投资者而言，如果募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，会实行末日比例配售。例如，某REIT产品A公开募集1亿份，价格为5元/份，募集金额5亿元。在募集期的第一日，若投资者共计申请认购了10亿份，那么当日即募集结束，每个投资者按照申请配售的10%予以确认。若第一日有效认购仅8000万份，第二日还剩余2000万份，但第二日有1亿份有效认购申请，则第一日的有效认购为全额认购，第二日仅能获得20%的配售比例。

在日常交易中，最便利的申购渠道是场内买卖。投资者可以通过开立场内的证券账户，以实时的价格购买REITs产品。当然，也可以通过场外账户申购的方式，但目前REITs在银行、独立的基金销售机构等渠道销售较少，场内证券账户仍是最便捷的购买渠道。

REITs的投资价值

我国公募REITs在设计上采用了和国外REITs同样的强制分红和权益型产品设计的特点，因此在REITs的价值分析上可以参考国外REITs长周期的表现。美国在20世纪60年代房地产低迷时期创设了REITs这类产品，从1972-2021年间，美国权益型REITs的年均复合收益率约为12%，其中价格变动带来的收益率约为4.7%，通过高分红带来的股息收益率约为7.3%。

假设国内公募REITs能够走上如美国REITs类似的发展之路，那么国内的REITs很有可能会是未来几十年内发展最快、表现最好的一类资产。毕竟相比于美国，我国的存量资产规模更加庞大，基于这些存量资产运营的REITs产品，未来或许能够成为市场中资金配置的又一主力资产。

在REITs投资价值的分析上，作为一种权益属性比较显著的产品，REITs的估值方式在很多时候与股票有类似之处，可以用绝对估值和相对估值的方式给REITs定价。

绝对估值

绝对估值一般采用的是净资产价值法（即NAV），也就是用REITs的总资产价值，再减去当期的负债。对于总资产的估值，则主要是基于REITs所持有的不动产未来一定期限内每年产生的自由现金流以一定水平的折现率折现来计算。折现率的选择是个更大的难点，可以用较长期限的无风险收益率加上一定风险溢价作为参考。

相对估值

相对估值法方面，与股票的PE估值类似但又不同的是，REITs相对估值中的分母并非是每股净利润（EPS），而是每股的现金流，一般采用每股营运现金流，若缺乏相关数据，则以每股自由现金流替代，参考目前国内REITs财报中，可以用可供分配的现金流进行分析。

对于普通投资者而言，无论是绝对估值还是相对估值，自行计算的难度都较高，不过可以参考主要券商基于一定水平假设下的计算值，用以作为投资的参考。作为参考的折现率水平以及某个REIT产品的现金流水平，都会影响其价格表现。

REITs的风险因素

REITs产品的风险也不容忽视。作为一种权益属性占比较高的产品，无论是其自由现金流的变化，还是市场中无风险收益率的变化，对REITs产品估值都有巨大的影响。

以某只已经上市交易的REIT产品为例，2024年1月，某仓储物流REIT公告，其武汉项目到了续租调价的时点，2023年执行净有效租金是33.37元/平方米/月，现在武汉地区的租金平均净有效租金是22.20元/平方米/月，经过各方的努力，最终确定“自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。”在该只REIT中，武汉项目占其总的计租面积约15%，且2024年的租金水平相比2023年下降超13%，基于对未来现金流下降的担忧，以及该REIT其它地区项目降价的担忧，该REIT当日暴跌，在附近日期内最大回撤约33%。

REITs虽有潜力，但投资时需谨慎评估其风险与价值。

相关问答

REITs是什么？

REITs即房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs投资有哪些优势？

REITs具有强制分红、抗跌性较强、收益相对稳定等优势，同时能让投资者参与到大型不动产项目的投资中。

REITs绝对估值如何计算？

REITs绝对估值一般采用净资产价值法（即NAV），用总资产价值减去当期负债，总资产估值基于所持不动产未来产生的自由现金流以一定折现率折现计算。

REITs相对估值怎么操作？

REITs相对估值中分母通常是每股现金流，如每股营运现金流或每股自由现金流，可用可供分配的现金流分析，与股票的PE估值有相似又有不同。

影响REITs价格的因素有哪些？

影响因素包括自由现金流变化、无风险收益率变化、REITs产品自身运营水平、市场供求关系等。

REITs投资风险大吗？

REITs作为权益属性较高的产品，存在一定风险，如现金流波动、市场利率变动、运营不佳导致资产减值等。