烂尾7年地产项目为何能低价拍出还被新公司“捡漏”

烂尾项目的背景与现状

这个位于上海嘉定南翔银翔湖畔的“睿古蓝”商办资产，自2014年开工，2017年上半年便停工至今，已然烂尾7年之久。现场状况令人堪忧，外墙墙体多处剥落，部分楼面板开裂，钢筋锈蚀，基体部分有积水，建筑物墙面及楼屋面亦可见多处积水和渗水。这样的状况无疑给后续的开发和利用带来了巨大的挑战。

项目的多次流拍与最终成交

在近一个月的时间里，该项目三次摆上货架。首次起拍价与评估价一致，高达4.13亿元，却无人问津。半个月后的第二次起拍价降至3.31亿元，依然流拍。直到8月13日，以2.645亿元的价格重新起拍，才终于成交。这一过程充分反映了市场对于此类商办资产的谨慎态度和复杂心理。

成交价格与评估价的巨大差距

最终的竞买价2.645亿元相较评估价足足打了七折，整整少了1.485亿元。这样大幅度的折价成交，不禁让人思考，是项目本身的问题导致其价值大打折扣，还是市场对商办资产的预期普遍降低？

项目的地理位置与规划

“睿古蓝”项目所处的位置颇具优势，位于上海嘉定南翔镇，临近嘉定新城，北面紧邻银翔湖公园及IT产业聚合区蓝天创业广场，距离地铁11号线南翔站2公里。尽管位置优越，但由于是商办性质，且曾规划为商办“类住宅”项目，其规划的合理性和合法性在当前的市场环境下也引发了诸多争议。

项目周边的房地产市场情况

周边的住宅项目二手挂牌均价达到5.8万-6.6万元/平方米，商业办公性质的“类住宅”二手挂牌价也普遍超过3万元/平方米。而“睿古蓝”项目的成交单价仅为4506元/平方米，如此巨大的价格反差，是市场的误判还是另有隐情？

竞买人的神秘身份

最终竞买成功的是南平市延平区和立房地产开发有限公司，这家公司成立于2024年8月7日，就在竞拍前一周刚刚成立。公司的两个自然人股东分别是李宏亮（持股51%）、刘敏（持股49%），注册资本2700万元人民币。这样一家新成立的公司为何敢于接手这样一个烂尾项目，其背后的动机和实力令人好奇。

新公司的实力与规划

新公司成立时间如此之短，资金实力和开发经验是否足以应对这个复杂的烂尾项目？他们对于项目的未来规划是怎样的，是重新打造还是另有打算？

法拍商办资产的市场趋势

观点指数研究院指出，近年来法拍已成为商办资产交易的重要方式。从全国层面看，商办资产流拍迹象明显，即便在一线城市的核心位置，也不乏流拍的情况。上海的商办资产交易热度虽相对较高，但商办法拍折价成交仍是普遍现象。

法拍商办资产的挑战与机遇

对于投资者和开发商来说，法拍商办资产既带来了低价获取优质资产的机遇，同时也伴随着诸多潜在的风险和挑战，如项目的历史遗留问题、市场需求的不确定性等。

未来市场的展望

随着经济形势的变化和市场的调整，法拍商办资产市场未来的走向如何？政府和相关部门是否会出台相应的政策和措施来规范和促进这一市场的健康发展？

在当前的市场环境下，这个烂尾7年的商办项目的拍出，无疑给商办资产市场带来了新的思考和挑战。我们期待新的买家能够成功盘活这个项目，同时也希望市场能够更加规范和成熟，为投资者和开发商创造更加公平和有利的环境。

相关问答

“睿古蓝”项目烂尾的主要原因是什么？

可能是原业主资金链断裂、规划不合理、市场需求变化等多种因素共同作用的结果。

为什么这个项目多次流拍？

可能是起拍价过高、项目状况差、商办资产市场需求不足等原因导致。

新买家接手后能顺利开发吗？

取决于新买家的资金实力、开发经验、市场环境等多种因素，存在一定的不确定性。

法拍商办资产有哪些风险？

可能存在产权纠纷、债务问题、项目质量隐患、市场需求不确定等风险。

上海商办资产法拍市场未来会怎样？

可能会更加规范，交易热度可能会受到经济形势和政策的影响而有所变化。

这个项目周边房价那么高，为什么它这么便宜？

因为它是商办性质，且烂尾多年，存在诸多问题，与周边正常的住宅和优质商办项目不可简单对比。