国资收购存量房，怎样突破扩围难题

国资收购存量房的兴起

国资收购存量商品房用作保障房的行动，正在众多城市如火如荼地展开。像银川、合肥、泰安等城市纷纷发布相关公告，积极投身于这一民生工程。这些城市明确了收购的范围、标准和计划，旨在为城镇低收入群体和青年人群解决住房困难问题。

各地的收购计划与标准

银川的具体要求

银川市对收购的存量商品房有着明确的规定。单套建筑面积不大于120平方米，整栋楼或整单元尚未出售，且已完成竣工验收备案及首次登记，并取得商品房预售许可证，房屋权属清晰无纠纷且可交易，项目满足金融机构发放贷款要求，周边配套设施完善，交通便利，相关配套齐全等。

合肥的相关标准

合肥的房源形态以整栋、整单元为主，可实现封闭管理。要求为已办理竣工验收的现房，项目相关手续齐备，资产负债及法律关系清晰，可以办理不动产权证书，可以满足金融机构的贷款要求。收购房源还需满足区位交通便利、配套设施较为齐全，贴近区域发展核心片区等要求。

收购价格的确定

在收购价格方面，不同城市也有各自的考量。银川以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本相加不超过5%的利润。泰安的标准与之类似，而合肥存量商品房的收购价格，不超过同地段保障性住房重置价格，其中配租型保障性住房以专业机构评估价作为上限。

保障房建设的进展与目标

建设成果与规划

据华泰证券研报，2021至2023年，全国已建设筹集保障性租赁住房572万套，完成“十四五”对保租房规划目标的65.7%。2023年8月，保障房建设“配售+配租”开始并行推进。

年度完成情况

2024年1至6月，全国已建设筹集保障房112.8万套（包含配售和配租两种），完成年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。预计配售型保障房将成为保障房供给的重要增量。

国资收购的实际落地难题

资本平衡的痛点

保障房具有民生属性，配租型保障房的租金低于同地段同品质市场化租金，且年租金涨幅存在限制；配售型保障房的运营以保本微利为原则，以“土地成本+建安成本+适度合理利润”定价。这使得收储价格不能过高，需要低成本的资金来源，同时也取决于收购双方对价格的博弈。在重点城市租售比普遍较低的情况下，收储后的运营收益覆盖成本存在难度，影响了收储扩围。

供需错配的困境

高能级城市保障房需求大，但商品房去库存压力相对较小，租售比较低，存量房回购动力不及高库存城市。在区位上，存量难去化商品房可能存在交通条件不佳、配套设施欠缺的问题，符合收购要求的核心区域住宅和商办供给有限。项目资质上，亟需回笼资金、参与收储积极性较高的存量房项目，可能存在复杂的抵押和债权关系，难以满足收购要求。

地方政府的探索与创新

泰安市的实践经验

泰安市按照“政府主导、市场化运作”的工作思路，先全面摸清了保障性住房需求量和已建成存量商品房数量两个底数，明确了收购安排、收购主体和开发企业，科学合理制定了管理办法。后续将以需求为导向，以可持续发展为目的，坚持回购后“市场化+保障房”两条腿走路，创新制定收购存量住房运营管理机制，用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续，确保房地产市场健康有序发展。

国资收购存量房用作保障房是一项复杂而长期的工程，需要各方共同努力，克服诸多难题，才能实现保障房建设的目标，让更多人实现住有所居的梦想。

相关问答

为什么国资要收购存量房用作保障房？

为解决城镇低收入群体和青年人群的住房困难问题，增加保障性住房的供给。

哪些城市已经开展了国资收购存量房的工作？

银川、合肥、泰安、武汉、珠海、福州等城市都已开展相关工作。

国资收购存量房有哪些标准和要求？

各地要求不同，一般包括房屋面积、竣工备案、权属清晰、配套齐全等，收购价格也有相应规定。

保障房建设的目标是什么？

“十四五”期间有相应的规划目标，配售型保障房预计将成为重要增量。

国资收购存量房落地难的原因有哪些？

包括资本平衡困难，如收储价格受限、运营收益覆盖成本难；供需错配，如高能级城市需求大但回购动力不足、存量房区位和项目资质存在问题等。

地方政府如何解决这些难题？

像泰安市通过摸清底数、明确各方责任、创新管理机制、利用金融政策等方式来解决。