怎样完善房地产税收制度？这三个维度你知道吗

宏观层面：房地产税收制度与宏观经济的紧密关联

在宏观经济的大背景下，房地产税收制度的任何调整都举足轻重。当前，我国经济正处于新冠疫情后的恢复调整阶段，人口规模的变化以及传统城镇化模式的转变，使得房地产行业持续处于调整期。总体的宏观政策旨在引导房地产市场回暖，提升活跃度和交易量。在此形势下，任何可能增加交易成本的税收政策，都可能给房地产市场带来负面冲击。过去一直探讨的房地产税改革试点或立法工作，以及未来房地产税收制度的调整完善，都无法绕开宏观经济和房地产行业发展这一关键要素，也就是所谓的税制改革“窗口期”。

宏观经济对房地产税收的影响

宏观经济的运行状况直接影响着房地产市场的供求关系和价格走势。在经济增长放缓、需求不足的时期，过重的房地产税收可能抑制购房需求，进一步拖累房地产市场，进而对相关产业和整体经济产生连锁反应。反之，在经济过热、房地产市场过热的情况下，适当的税收调控可以防止泡沫的形成和过度投机。

房地产税收对宏观经济的反作用

合理的房地产税收制度可以调节资源配置，引导资金流向，促进经济结构的优化和平衡发展。例如，通过税收优惠鼓励对保障性住房的投资和建设，有助于解决中低收入群体的住房问题，同时也能稳定房地产市场，对宏观经济的稳定增长发挥积极作用。

中观层面：房地产行业特殊性带来的税制改革难题

房地产行业的特殊性无疑给房地产税制的改革与完善增添了难度。就土地而言，我国土地所有权的归属较为复杂，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。农村土地除耕地占用外，其他情况通常不涉及课税，而城镇土地则涉及多种税收和非税收入。这种复杂的权属关系和收入分配机制，使得社会公众容易对土地课税产生误解甚至反对。

土地课税的复杂性

城镇土地出让收入、城镇土地使用税、土地增值税等多种形式的存在，让土地课税的体系显得错综复杂。在土地国家所有的前提下，政府在获取收入时，其作为产权所有者和社会管理者的角色容易被混淆，这进一步加大了土地课税的难度和争议。

房产课税的困境

房产方面，除农村宅基地上的房屋不征税外，城镇住房原则上应纳入课税范围。但由于历史遗留问题，大量城镇住房存在产权不完整、交易受限的情况，如房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等。这些不同类型房屋的产权性质差异巨大，税基难以统一，极大地增加了房地产税收制度改革的复杂性。

微观层面：房地产税收制度要素的明确需求

从微观角度来看，房地产税收制度的各类要素都有待进一步明晰。以房屋的计税依据为例，其可获得性、确定性和透明性直接关系到税负的公平性和征收管理的可操作性，同时也涉及税收征管成本。

现行计税依据的问题

现行税制中，取得环节和交易转让环节通常以交易价格为计税依据，但持有环节的房产税则以房屋原值（余值）或租金为依据，且个人非经营性房产未征收房产税。这种不一致的计税方式导致了税负的不均衡。

未来改革的计税依据选择

对于未来房地产税收制度的完善，强化持有环节的税收是趋势。但在这一过程中，需要重新确定计税依据。若延续现有房产原值（余值）作为计税依据，会导致同一区域内不同性质住房或新老住房之间税负不公平。按房产评估价值课税，操作困难且不易征管；按市场交易价格课税，又会因房产的诸多差异和交易限制而面临诸多问题。

解决房地产税制改革难点的重点考虑方面

要解决房地产税制改革的难点，除了坚定执行中央财税体制改革的总体部署和要求，展现改革的决心和勇气外，还需从以下几个重点方面思考。

加强社会公众对房地产税制改革的认知和理解

国际上成功的房地产税制设计，首先要明确其收入属性，即宽税基、低税率、简税制。房地产税具有受益税的特点，作为地方主要税源，能为地方政府筹集公共资金，符合公共财政的内在要求。因此，加强社会公众对改革理念的认知和引导，让公众接受并认同房地产税制度，能有效减少改革阻力。

强化房地产类税收收入与城市生活民生类支出的连接机制

房地产税制改革的方向是从交易环节税收为主转向保有持有环节税收为主，以体现财产税的本质。但直接税给纳税人带来的心理感受更直接，容易引发社会矛盾。因此，构建税收收入和支出的直接关联机制，让纳税人清楚资金流向，享受纳税带来的公共产品或服务收益，能提高公众对改革的接受度，降低社会风险。

引导地方政府转变管理和服务理念

在房地产税制改革过程中，要促使地方政府转变土地管理和利用方式。在存量房时代，靠土地出让获取财政收入已不适应城镇化发展需求，完善房地产税制有助于突破地方政府的传统财政收支模式和思维。

采取循序渐进的改革方式

面对房地产税制改革的众多技术难题，应先易后难、先试点后推广。例如，利用现有房产税和城镇土地使用税进行试点，同时在房产和土地的取得及交易环节适当减轻税负，进行税收负担的结构性调整，激发市场活力。二十届三中全会为房地产税制改革提供了通盘考虑、综合施策的有利条件。

房地产税收制度改革会增加普通人的负担吗？

房地产税收制度改革的目的并非单纯增加普通人的负担，而是通过合理的制度设计实现税负的公平和优化资源配置。对于大多数普通购房者，尤其是自住需求者，可能不会受到明显的税负增加影响。但对于拥有多套房产或房产价值较高的人群，可能会承担相对更多的税负。

房地产税收制度改革能抑制房价上涨吗？

房地产税收制度改革在一定程度上可以对房价产生影响。通过增加持有房产的成本，可能会减少投资性和投机性购房需求，从而对抑制房价过快上涨起到一定作用。但房价的走势还受到多种因素的综合影响，如土地供应、货币政策、市场供求关系等。

为什么要强化房地产类税收收入与城市生活民生类支出的连接机制？

强化这种连接机制可以让纳税人更清楚地看到自己缴纳的房地产税款的用途和效果，增强他们对税收的认同感和接受度。同时，有助于提高财政资金的使用效率和透明度，促进城市的发展和改善民生。

房地产税制改革试点会选择哪些地区？

房地产税制改革试点的地区选择通常会考虑经济发展水平、房地产市场状况、地方政府的管理能力等多种因素。一般来说，可能会选择具有代表性和不同特点的城市或地区进行试点。

地方政府如何适应房地产税制改革带来的转变？

地方政府需要转变依赖土地出让获取财政收入的模式，更加注重优化土地资源的利用，提升城市管理和服务水平，通过发展产业、优化营商环境等方式增加财政收入，实现可持续发展。

房地产税收制度改革对房地产企业有什么影响？

房地产税收制度改革可能会影响房地产企业的成本和利润，促使企业更加注重产品质量和市场定位，优化开发模式，提高资金使用效率。同时，也可能促使企业调整战略布局，适应新的市场环境和税收政策。